Что такое договор купли-продажи квартиры, основные положения

Собственником квартиры можно стать в результате приватизации муниципального жилья, можно оформить в собственность кооперативное жилье.

Эти процессы отличаются друг от друга. Можно получить квартиру по наследству или получить ее в дар.

Но многие люди сталкиваются с покупкой и продажей квартиры, которые существенно отличаются от всех остальных видов сделок с недвижимостью необходимостью оформления договора купли-продажи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Договор, как договор. Не лучше и не хуже других. Достаточно скачать образец типового документа и по нему составить свой. Можно, конечно, сделать и так. Но учтите, что данные сделки сопряжены с большим риском, поскольку являются предметом многих мошеннических схем.

Оформляя договор по шаблону, вы копируете внешнюю оболочку, не понимая сути. На это и рассчитывают злоумышленники. Поэтому, чтобы не стать жертвой обмана, попробуйте разобраться в самой сути, тогда и по шаблону составлять договор окажется проще.

Общая информация

Составляя договор купли-продажи квартиры, стороны осуществляют сделку, по которой одна сторона, именуемая продавцом берет на себя обязанность передать свои права собственности на квартиру, а другая сторона, именуемая покупателем, берет на себя обязательства принять эти права.

При этом покупатель намерен и обязан заплатить установленную обеими сторонами цену. Как видно из определения договора купли-продажи квартирой, его сторонами будут продавец и покупатель.

Что такое договор купли-продажи квартиры, основные положенияПродавать свою квартиру может лично ее владелец.

Но если он не хочет этим заниматься самостоятельно, либо решает доверить весь процесс компетентным лицам, то в роли продавца может выступить уполномоченное лицо.

Для этого у такого лица должна быть доверенность, которая в обязательном порядке подлежит нотариальному заверению. Со стороны покупателя может выступать любое лицо.

Обязательное условие этого договора заключается в том, что он заключается только в письменной форме. При этом составляется только один документ, который подписывается и продавцом, и покупателем. Если форма этого документа не соблюдается, то он считается никчемным, то есть таким, который не влечет за собой юридический последствий.

Что касается нотариального удостоверения этого договора. Законодатель то обязует его заверять у нотариуса, то отменяет эту обязанность, то затем вновь требует.

Независимо от того, какое именно правило действует на текущий момент, возьмите за правило проводить через заверение у нотариуса все сделки с недвижимостью.

Еще лучше, если у этого нотариуса вы постоянный клиент. Во-первых, нотариус является одним из барьеров, который нужно обойти злоумышленникам.

Воспользовавшись его услугами, вы сильно снижаете риск быть обманутым.

Во-вторых, нотариус правильно оформит сам договор, укажет на список необходимых документов, которые нужно собрать или сам возьмет на себя процесс оформления данного договора.

До 2013 года, в соответствии с положениями гражданского законодательства, договора купли-продажи нужно было регистрировать в государственном органе. Это было не право, а обязанность. Сделка считалась действительной только после регистрации. Но с марта указанного года это требование было отменено.

В результате таких изменений сделка считается действительной сразу после подписания его сторонами. Но для того, чтобы права собственности на квартиру перешли ее новому владельцу, подписанный документ нужно зарегистрировать в государственном органе. Только после этой регистрации право собственности на квартиру перейдет к покупателю.

Условия

Что такое договор купли-продажи квартиры, основные положенияЧтобы подписываемый договор отвечал требованиям действующего законодательства, он должен вмещать в себя ряд условий, невыполнение которых влечет за собой никчемность данного документа.

Первое, что требует закон, так это наличие в документе полных паспортных данных продавца и покупателя, их имя, фамилии и отчества, где проживают.

Но может так быть, что с одной стороны или с обеих сторон будут выступать не лично собственники квартир и покупатели, а другие лица. Такое вполне допустимо. В этом случае в договоре должны быть указаны основания, которые дают право эти лицам заключать сделку купли-продажи.

Во многих случаях таким основанием является доверенность, подлежащая нотариальному заверению. В доверенности обязательно нужно указывать, какие полномочия предоставлены лицу от имени доверителя: заключение сделки покупки-продажи недвижимости полностью или в какой-либо его части, в том числе при получении денег или оплате по составленному договору.

Но нужно предусмотреть такой случай, как отзыв доверенности на осуществление сделки по купле-продаже квартиры. Если вам показывают непросроченную доверенность, не факт, что она перестала действовать. Поэтому, заключив сделку с доверенным лицом, передав ему деньги, в дальнейшем может оказаться, что у него не было таких прав.

А поэтому сделка будет считаться недействительной, квартира будет находиться по-прежнему в собственности прежнего владельца, а покупатель лишиться приличной суммы денег. Чтобы этого не допускать, требуйте при покупке квартире присутствие при свидетелях самого собственника, а лучше проводите сделку только с ним.

Второе, что требуется по закону, это наличие четкой идентификации объекта купли-продажи, то есть квартиры. Поэтому, в сам договор должна быть внесена следующая информация:

    Что такое договор купли-продажи квартиры, основные положения

  1. Адрес, по которому находится квартира.
  2. Продается ли квартира целиком, или только ее доля.
  3. Какая общая площадь квартиры указана в свидетельстве о собственности на нее.
  4. Этаж, на котором находится квартира.
  5. Какое назначение квартира – жилое или нежилое.
  6. Кадастровая идентификация квартиры, ее номер.

Третье, без чего не обойдется договор купли-продажи, это цена предмета договора.

Иногда цену указывают не только в договоре, но и в приложении к нему в протоколе согласования стоимости квартиры.

Если же продажа покупка оформляется в кредит, то в договоре нужно прописать условия об отсрочке/ рассрочке платежа, устанавливается стоимость, порядок, сроки и величина регулярных платежей.

Четвертое, что требуется внести в договор, так это список всех лиц, которые имеют право на проживание в квартире. Ошибочно считать, что право собственности и право проживания это одно и тоже.

Если лицо имеет право проживать на какой-то частной жилплощади, которая ему не принадлежит, то при ее продаже других собственникам, право проживания за этим лицом сохраняется. Поэтому эти лица, если они есть, должны быть указаны в договоре. При этом нужно прописать их право пользования квартирой.

Все обременения продавца на право обладания этой квартирой также вносятся в договор. Если же продавец утаил их от покупателя, в результате чего они не были внесены в документ, то в ходе проверки при регистрации чиновники могут отказать в регистрировании договора. А значит, новый собственник не вступит в свои права.

Все остальные условия, которые вносятся в этот документ, не являются обязательными для регистрационного органа. Но это не означает, что стороны не могут предусмотреть некоторые нюансы и отобразить их в договоре.

Такими дополнительными условиями могут быть:

  1. Подробно описанный порядок передачи квартиры и сроки, в которые она должна состояться.
  2. Что такое договор купли-продажи квартиры, основные положенияСколько времени понадобиться продавцу для освобождения квартиры.
  3. Каким образом будет проведена оплата за квартиру, и в какой срок, будет ли совершена предварительная оплата, предоставляется ли отсрочка/рассрочка платежа.
  4. В какой форме будут проводиться платежи по договору — наличными деньгами или по безналичному расчету. Можно предусмотреть использование банковской ячейки.

Также, обе стороны вправе вносить в документ и другие условия, которые они считают необходимыми для безопасности самой сделки.

И та, и другая сторона сильно рискуют оказаться жертвами мошенников. Их опасения вполне обоснованы.

Поэтому, если у них есть какие-то идеи, реализация которых при покупке-продаже квартиры не идет вразрез с законом, они могут занести их в договор.

Срок действия предварительного договора

Для того, чтобы обезопасить сделку или чтобы собрать нужные документы на квартиру, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи.

Одним из основных пунктов этого договора является срок, в который стороны перейдут к заключению основного договора. Отсутствие указания на этот срок влечет за собой то, что предварительный договор будет действовать один год с того момента, как данный документ подписан обеими сторонами.

Это означает, что если на протяжении установленного законом периода стороны не подпишут основной договор, то предварительный перестает действовать.

Что такое договор купли-продажи квартиры, основные положения Основная ошибка, которую допускают обе стороны при подписании предварительного договора, это небрежное к нему отношение.

И это может повлечь за собой негативные последствия в виде штрафных санкций, если соглашение разрывается в одностороннем порядке.

По общему требованию законодателя, заключать такой договор можно только на существующие объекты недвижимости. Но очень часто таким требованием пренебрегают застройщики, которые подписывают с покупателями предварительные договора купли-продажи в тот момент, когда в участок под строительство только вбиты сваи и территория стройки ограждена забором.

То есть, сам предмет предварительного договора отсутствует на момент его подписания. Вопрос о правомерности заключения подобных соглашений остается открытым, вызывает много споров.

Но учтите, что это может стать одной причин, по которой вы не вернете свои деньги от нерадивого застройщика, если по условиям предварительного договора внесли предоплату.

Возвращаясь к тому, на что акцентировалось внимание в самой статье возьмите себе следующее правило.

Прибегайте к услугам профессиональных юристов всякий раз, когда речь касается приобретения или передачи прав собственности на что-то значимое, особенно если речь идет о недвижимости.

Вы потратите немного денег, но убережете себя от всевозможных рисков. Плата за юридические услуги того стоит.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-65-46 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zhivemvrossii.com/kvartira/dokumenty/dogovor-kupli-prodazhi-3.html

Что должно быть прописано в договоре купли продажи квартиры, а чего стоит опасаться

Договор купли-продажи — обязательные пункты, механизм передачи квартиры

Время чтения: 7 минут

Что такое договор купли-продажи квартиры, основные положения

Сегодня основным документом, подтверждающим акт купли или продажи жилья, является Договор купли-продажи. Если продавец и покупатель полностью доверяют друг другу, его можно составить самостоятельно в простой письменной форме, и не обязательно заверять у нотариуса. Однако при желании сторон оформление сделки выполняется в нотариальной форме.

Кроме того, в некоторых случаях законом предусмотрено обязательное подписание Договора в присутствии нотариуса, который в данном случае выступает в качестве государственного свидетеля. Это требование является обязательным для сделок с участием иностранцев, людей старше 70 лет, глухонемых, слепых и некоторых других категорий населения.

Обязательные пункты договора купли-продажи

Каждый договор состоит из обязательной части и дополнительных условий. К числу обязательных пунктов типового документа, предъявляемого для регистрации в Едином государственном реестре, относятся:

1. Паспортные данные участников сделки и их подписи.

В договоре в обязательном порядке регистрируются все данные паспортов продавца (или продавцов, если объект продажи находится в долевой собственности) и покупателя. Если стороны представлены посредниками, действующими по доверенности, в договоре указываются реквизиты доверенности и данные доверителя.

В случае, когда одной из сторон выступает ребенок, не достигший 14 лет, в договоре должны быть указаны данные, содержащиеся в его свидетельстве о рождении, а также в паспорте его официального представителя, которым могут выступать отец или мать, попечитель или опекун.

Если ребенок уже достиг 14-летнего возраста, он подписывает договор самостоятельно, в присутствии и с согласия лица, представляющего его интересы. Данные представителя (отца или матери) вносятся в договор, под которым они также ставят свою подпись.

Читайте также:  На сколько повысят пенсию инвалидам 3 группы в 2020 году

2. Недвижимость, являющаяся предметом купли-продажи.

В договор вносятся сведения о расположении объекта на участке, в том числе его адрес, назначение помещения, дата постройки, общая и жилая площадь, этажность и другие технические характеристики, содержащиеся в паспорте жилья и справке из БТИ.

3. Правоустанавливающие документы, дающие продавцу основание для владения недвижимостью.

Их реквизиты в обязательном порядке должны быть указаны в договоре. В качестве правоустанавливающих документов могут выступать:

  • договор купли-продажи;
  • договор ренты;
  • договор мены;
  • договор пожизненного содержания с иждивением;
  • свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону;
  • решение суда;
  • постановление администрации, если речь идет о земельном участке, и т. д.

При этом нужно обязательно проследить за тем, чтобы фамилия продавца, указанная в правоустанавливающих документах, совпадала с той, которая значится в паспорте.

Ведь с момента приобретения имущества в жизни владельца могло произойти много перемен – вступление в брак или развод, смена фамилии.

Чтобы избежать проблем, надо внимательно читать текст договора и в случае необходимости требовать у собственника предъявления документов, объясняющих причину изменения фамилии.

4. Цена недвижимости, которая устанавливается сторонами по взаимному согласию.

Стоимость жилья устанавливается за единицу площади, а его общая цена исчисляется на основании фактического метража проданного имущества. Денежная сумма указывается в рублях, а количество денег, заложенное в банковскую ячейку, должно совпадать с прописанным в договоре.

Интересуемся деталями, не забываем о своих интересах

Что такое договор купли-продажи квартиры, основные положенияПрежде чем подписывать, выясните не понятные пункты

Покупка и продажа недвижимости – очень ответственный акт, поэтому и к составлению договора нужно подходить крайне серьезно. Подписание документа – заключительная часть большой работы по подготовке сделки, которая была проведена покупателем или его представителем – риелтором. В его тексте, помимо обязательных пунктов, находят отражение нюансы, которые позволят защитить интересы покупателя и продавца при заключении сделки с недвижимостью.

Если типовой договор не устраивает одну из сторон, не нужно стесняться потребовать изменения одного или нескольких пунктов и приведения их в такой вид, который удовлетворит лица, участвующие в сделке.

Если какие-то положения или термины вызывают вопросы, надо обязательно выяснить, что они означают. Изменить уже подписанный договор невозможно или очень трудно, тогда как внести коррективы на этапе подготовки документа вполне реально.

Отсутствие обременений, дееспособность сторон, порядок и сроки передачи квартиры – важные моменты

Текст договора может включать и другие пункты, призванные обеспечить положительный исход сделки и безопасность сторон. Первое, что должно быть прописано, это гарантии отсутствия обременений, которые могли бы послужить причиной срыва сделки. Если квартира заложена, отчуждена, состоит под арестом и т. д., договор не сможет пройти государственную регистрацию.

Подтверждение дееспособности сторон — второй важный пункт. В договоре указывается, что стороны не находятся под опекой и не страдают заболеваниями, которые могут помешать им понимать суть происходящего и содержание договора. Также покупатель и продавец должны подтвердить, что они не находятся под влиянием обстоятельств, вынуждающих их заключать заведомо невыгодную сделку.

В договоре должен указываться перечень лиц (если таковые имеются), которые после заключения сделки сохраняют право на проживание на данной жилплощади.

Указывают сроки, в течение которых продавец обязуется выписаться и освободить квартиру от своего имущества. Следующие пункты — форма и сроки передачи денег.

Последний вызывает больше всего вопросов сторон, так как является апофеозом и смыслом всей сделки.

Условия и механизм передачи денег

Что такое договор купли-продажи квартиры, основные положенияСамый безопастный способ — передача денег через банковскую ячейку

Они должны исключать возможность обмана и быть максимально удобными для сторон. Передать деньги можно до заключения договора, во время или после его подписания.

Наибольшее распространение получила передача денег через банковскую ячейку, которая зарекомендовала себя как самый безопасный и беспроигрышный способ передачи наличности.

В банке на определенный срок арендуется сейфовая ячейка, в которую закладывается сумма, эквивалентная стоимости жилья. Продавец сможет забрать деньги только после предъявления документа, подтверждающего, что квартира перерегистрирована на имя покупателя. Присутствие самого покупателя при этом не обязательно.

Источник: https://spbguru.ru/advice/1805-chto-dolzhno-byt-propisano-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry-a-chego-stoit-opasatsja

Условия Договора купли-продажи квартиры

Последнее обновление: 10.06.2019

Что такое договор купли-продажи квартиры, основные положенияДоговор купли-продажи квартиры (ДКП) – это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя. Основные последствия – это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру – другому участнику сделки.

При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры условия (об этом ниже) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор. Рассмотрим, что из себя представляет такой договор и какие условия должны в нем присутствовать.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.

Заключенный ДКП является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.

После регистрации по экземпляру ДКП выдается на руки Продавцу и Покупателю. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации перехода права на основании договора – круглая гербовая печать УФРС, и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора).

  ♦ Пример печати и штампа УФРС на договоре ♦

(вид печати и штампа в разных территориальных УФРС может отличаться, но наименование и герб печати, а также перечень регистрационных данных в штампе – одинаковые)

Каков порядок действий при организации альтернативной сделки с квартирой и при выстраивании цепочки – см. по ссылке.

Форма Договора купли-продажи квартиры

Что такое договор купли-продажи квартиры, основные положенияЗакон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно. Это относится к следующим случаям:

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/usloviya-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Договор купли продажи квартиры содержание, условия, риски

Что такое договор купли-продажи квартиры, основные положения

Содержание договора купли-продажи квартиры — регистрация и риски участников сделки. Особенно пригодится покупателю, т.к. он рискует больше всех — может потерять жилье из-за неграмотно составленного соглашения о купле.

Свое жилье в настоящее время — это залог стабильности и показатель достатка.

Те, кто не имеет собственное жилье, в первую очередь стараются его приобрести, прилагая все усилия для этого. А те, кто уже его имеет приобретают еще, для расширения квадратных метров, улучшения планировки или сдачи в наем.

Основным документом, по которому приобретается недвижимость является договор купли-продажи (ДКП)

Покупка квадратных метров, происходит посредством совершения сделки и путем подписания соглашения. Он имеет юридическую значимость как для тех, кто реализует жилплощадь, так и для тех, кто ее покупает.

Вы можете скачать готовый, шаблонный образец договора купли-продажи квартиры

Каждый, кто планирует продать жилище или купить, необходимо так же знать основы по порядку заключения (подписания) ДКП.

Содержание договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры — это сделка, по которой Продавец обязуется продать Покупателю жилье, а в свою очередь Покупатель — купить, уплатив обозначенную (заранее оговоренную) сумму денег.

При этом происходит передача права владения этим объектом недвижимости.

Стороны соглашения купли-продажи: Продавец и Покупатель.

Кто может быть Продавцом квартиры? Чаще всего это собственник, может быть так же и доверенное лицо. В этом случае у данного лица на руках должна быть нотариально заверенная доверенность(имеет срок действия и, обычно, она действительна три года).

Кто может быть Покупателем недвижимости:

  • физическое,
  • юридическое,
  • несовершеннолетние при соблюдении определенных условий, т.е. практически любые лица.

Соглашение купли-продажи квартиры предусматривает письменную форму заключения. При этом составляется юридически правильный документ и подписывается сторонами.

Если данная форма не соблюдена, то такая форма договора не действительна

Заверять нотариально ДКП необходимо только при законодательном закреплении этого правила. В любом случае, по желанию сторон можно нотариально удостоверить соглашение, предварительно внеся это условие в текст.

О регистрации договора купли-продажи квартиры

В Гражданском кодексе РФ, п. 2 ст. 558, разъяснялось — ДКП подлежит обязательной регистрации в государственном органе. В Хабаровске этот орган — Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии  по Хабаровскому краю.

Так же необходимо знать — Соглашение купли-продажи объекта недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации в данном органе.

Но с 1 марта 2013 года, обязательную регистрацию ДКП отменили

Другими словами, сделку теперь не регистрируют, но осталась государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.

К чему это привело:

  1. Соглашение вступает в силу с момента подписания сторонами;
  2. Отменена оплата государственной пошлины за регистрацию сделки, т.е. платить стали меньше. Сейчас госпошлину за переход права собственности оплачивает только Покупатель;
  3. Государственный орган регистрации сделок с недвижимым имуществом теперь производит только одно действие — регистрацию перехода собственности;
  4. Если ранее момент перехода имущественных прав происходил после государственной регистрации договора и передачи недвижимости, то теперь только после государственной регистрации перехода собственности;
  5. Облегчилась работа девочкам-регистраторам в Юстиции. Теперь составлять чуть меньше бумаг и ставить меньше печатей.

О том, как оплачивать госпошлину за регистрацию сделки подробнее читайте здесь

В договоре указывается:

  • в пункте ДКП о вступлении в силу: Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами;
  • в пункте ДКП о моменте возникновения права на недвижимое имущество: Покупатель приобретает собственность на жилплощадь после государственной регистрации перехода в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии  по Хабаровскому краю.

Перечисленные уточнения результат последних изменений в законодательстве. Но есть и другие, не менее важные пункты, которые индивидуальны в каждой сделке, которые вы можете не учесть. а я не смогу предусмотреть в этом посте.

Если вы не юрист, а просто одна из сторон сделки, не жадничайте и доверьте юристу составление соглашения.

Риски Покупателя в договоре купли

  • Довольно части в СМИ отражается информация по поводу мошенничества при сделках на рынке недвижимости Хабаровска, да и страны в целом.
  • При этом Покупатель оказывается самой незащищенной стороной в сделке — он теряет свои деньги, в случае признания ее недействительной.
  • Когда риски особенно высоки:
  • после изменения от 01.03.2013 года, Покупатель стал рисковать еще больше. Почему? Потому что с отменой регистрации ДКП, после его подписания, сделка совершена, а государственная регистрация прав собственности еще не произошла. Значит, можно подписать соглашение сегодня, а государственную регистрацию перехода осуществить через месяц. В результате, если деньги уплачены до регистрации перехода права собственности, а регистрации не произошло, есть риск очень долго за ними ходить. Здесь надо надеяться на добросовестную проверку объекта, документов, подаваемых на регистрацию, Продавца или… платить деньги за объект недвижимости после государственной регистрации собственности.
  • когда покупаемая жилплощадь приобретается у наследника или была получена владельцем по дарению. Это значит, что могут появиться третьи лица, которые заявят свое право на продаваемые квадратные метры. Подробнее о рисках покупателя в статье «11 рисков покупателя квартиры«;
  • при предварительной оплате всей или части суммы до государственной регистрации в государственном органе перехода к Покупателю собственности. Если по каким-то причинам сделку признают незаконной, Покупатель рискует остаться без жилища и личных денег.
Читайте также:  Штраф за невключенный ближний свет фар в россии в 2020 году

Какие меры необходимо принять Покупателю:

  • перед тем, как заключить (подписать) соглашение, удостоверьтесь, что Продавец владелец, что должно подтверждаться правоустанавливающими документами. Паспортные данные в них должны совпадать с паспортными данными хозяина. Если владельцами жилья являются несколько лиц (супруги, дети, братья, сестры и. т.д.), то они тоже должны быть указаны в правоустанавливающих документах;
  • до заключения (подписания) договора и передачи финансовых средств Продавцу, необходимо взять выписку из Единого государственного реестра, чтобы выяснить данные собственника. Эту выписку можно получить, оплатив государственную пошлину. Не стоит пренебрегать этим правилом, т.к. данная выписка содержит в себе основную информацию: описание, сведения о правах, об их ограничениях и правопритязаниях. Т.е. станет известно, находится ли квартира в собственности, либо она под обременением банка, есть ли арест, есть ли какие-либо судебные тяжбы в отношении данной недвижимости и есть ли поданные в отношении недвижимости заявления на регистрацию сделки на переход владения;
  • перед тем, как подписать соглашение Покупатель должен проверить, отсутствие прав третьих лиц и прописанных. Эту информацию можно узнать в домоуправлении (ЖЭУ, ЖСК, ТСЖи т.д.), а так же территориальном органе Федеральной миграционной службы.

Что указать обязательно в содержании договора купли-продажи квартиры

Обязательными пунктами являются условия, без указания которых сделка считается ничтожной, а договор недействительным.

В тексте необходимо указать:

  1. Участники сделки (Продавец и Покупатель): паспортные данные сторон, ФИО, местожительства;
  2. Описание: местоположение (адрес), какая часть объекта участвует в сделке (квартира, доля, комната), общая площадь, этаж, назначение объекта недвижимости, ее кадастровый номер;
  3. Цена, за которую Продавец ее продает, с указанием порядка расчета, рассрочек и т.д.;
  4. Указание лиц, которые после продажи жилища имеют право ею пользоваться (если таковые имеются);
  5. Наличие каких-либо обременений, ограничивающих возможность владения и распоряжения Продавцом. При наличии обременений, но не указания их в договоре — сделка будет приостановлена.

Дополнительные условия в соглашении купли-продажи :

  1. Сроки и порядок передачи жилья Продавцом Покупателю;
  2. Сроки освобождения Продавцом жилплощади;
  3. Форма расчета Покупателя с Продавцом (наличные, безналичные, банковская ячейка и т.д.);
  4. Прочие условия.

 Порядок регистрации договора купли-продажи

Гражданский кодекс РФ с 01.03.2013 года, предусматривает, что при купле-продаже жилья государственной регистрации подлежит переход права на неё.

Важно! До 1 марта 2013 года государственная регистрация самого ДКП и регистрация перехода к Покупателю на нее, могли происходить в разные интервалы времени.

  1. К примеру, участники сделки условились, что при отсрочке платежа, ее передача Покупателю происходит после полной оплаты.
  2. Тогда сначала регистрируют ДКП, а потом, после окончательного финансового расчета — переход права владения к Покупателю.
  3. В остальных же случаях (их подавляющее большинство), порядок регистрации договора и передача собственности осуществляются одномоментно.

В настоящее время осталось только одно действие — государственная регистрация перехода права собственности

  • Не стоит забывать, что за вышеназванную операцию взимается оплата государственной пошлины.
  • Необходимость государственно регистрации предусмотрена в связи с тем, что это единственное доказательство существования права на недвижимый объект, поэтому оспаривается оно только в судебном порядке.
  • Сегодня мы разобрали содержание договора купли-продажи квартиры, отмену регистрации, изменении некоторых пунктов в содержании и рисках Покупателя.
  • Обязательно поделитесь этой информацией со знакомыми, возможно им тоже пригодится — просто кликните по кнопке соцсети ниже статьи.
  • Успехов вам!

Что такое договор купли-продажи квартиры, основные положения

Источник: https://www.HabRealty.ru/dogovor/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiryi-soderzhanie-registratsiya-riski.html

Договор купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке — Справочник Недвижимости

Вы нашли квартиру, проверили все документы, договорились о цене и убедились, что заключаете сделку с собственником. Самое время составить договор купли-продажи (ДКП). Рассказываем, как это сделать правильно.

Договоритесь о форме договора купли-продажи. Стандартный договор купли-продажи может иметь простую письменную форму, а может быть, по желанию, заверен у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, форма договора будет только нотариальной.

Почему шаблоны договоров не подходят

Договор, заключённый в простой письменной форме, — самый простой и дешёвый вариант заключения сделки, но очень важно составить его правильно.  Если сделку попытаются оспорить, суд во многом будет опираться на пункты договора.

Хотя все договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений, каждый из них должен составляться с учётом конкретных условий сделки (например, сроков физического и юридического освобождения квартиры и иногда порядка расчётов).

Использовать типовой шаблон нельзя, потому что в нём могут быть не полностью отражены права и обязанности сторон — если возникнет спорная ситуация, доказать свою правоту будет сложно.

В этом случае риску подвергается именно покупатель — он может потерять деньги, — поэтому, выбирая простую письменную форму, доверьте составление договора профессионалу — юристу или риелтору.

Что делает нотариус

Составлять ДКП у нотариуса выгодно, прежде всего, покупателю.

Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдение в нём всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения и вносит при необходимости дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, нотариус проверяет наличие и правильность нужного для заключения сделки пакета документов и после подписания договора может взять на себя регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Сколько стоят услуги нотариуса

Если у  квартиры несколько собственников, участие нотариуса в сделке обязательно. Стоимость его услуг фиксированная и зависит от города. Например, в Москве это 25 000 рублей. Если же стороны привлекают нотариуса по своему желанию, стоимость его услуг будет зависеть от размера госпошлины, а госпошлина — от кадастровой оценки квартиры.

Если квартира стоит до 10 млн рублей включительно, стоимость услуг нотариуса рассчитывается по схеме: 7 000 рублей + 0,2% суммы, превышающей 1 млн рублей. Подробнее о ценах на услуги нотариусов можно почитать на сайте Федеральной нотариальной палаты. А ещё договоры, заключённые у нотариуса, обычно регистрируют быстрее — за 3–4 дня.

Для договоров, составленных в простой письменной форме, этот срок больше — от 10 дней.

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи

В договоре, вне зависимости от того, какие у сделки нюансы, обязательно должны быть указаны:

  •  полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;
  • характеристики квартиры: её адрес, этаж и общая площадь;
  •  документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;
  • права и обязанности, ответственность сторон;
  • заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;
  • цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;
  • лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.

В договоре обязательно указывается полная стоимость квартиры. Продавцы часто просят указать заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов. Не соглашайтесь на это. Если что-то пойдет не так, и сделка будет оспорена, вернуть вы сможете только прописанную в договоре сумму.

Что ещё хорошо бы указать в договоре купле-продажи

Помимо  обязательных, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, которые помогут разрешить спор, если он возникнет. Такими условиями могут быть:

  • Форма передачи денег за квартиру — когда и каким способом будут производиться денежные расчёты.
  • Срок, в который продавец освободит квартиру и передаст её вам.
  •  Состояние квартиры — наличие или отсутствие в ней ремонта и мебели. Указывают обычно наличие сантехники и электроники, а иногда и мебели. В квартире премиум-сегмента стоимость мебели и предметов интерьера может составлять до 10–15% от суммы сделки. Поэтому всё, что представляет собой ценность, прописывается в описи. Она прикладывается к договору купли-продажи. Это гарантия того, что продавец не заберёт с собой картину или дизайнерский столик.
  • Порядок разрешения споров, например, если на квартиру начнут претендовать третьи лица.
  •  Основания для расторжения договора. Причиной для расторжения договора чаще всего служит неисполнение сторонами обязательств. Например, если покупателю досталась квартира с огромными долгами за коммунальные услуги или совсем не в том состоянии, которое было прописано в договоре: после потопа или «убитая» после прощальной вечеринки.  
  • Размер неустойки и штрафных санкций для обеих сторон на случай несоблюдения условий договора.
  •  Кто оплачивает расходы по сделке, например, нотариальную госпошлину.

Когда подписывать договор

Если у договора купли-продажи простая письменная форма, то договор подписывают в банке во время закладки денег в ячейку. Если договор составлял нотариус, его подписывают заранее, до передачи денег, в офисе в присутствии нотариуса.

Когда договор вступает в силу

Договор можно считать заключённым, как только он подписан (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все прописанные в документе условия) , а исполненным — когда подписан акт приёмки-передачи квартиры.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/posts/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi

Содержание договора купли-продажи квартиры? / Sibdom.ru

Хотя единой законодательно утвержденной формы договора купли-продажи квартиры нет и в ряде случаев стороны могут составить его самостоятельно, это не значит, что все нюансы лежат на поверхности.

Еще недавно все договоры купли-продажи могли заключаться в свободной письменной форме, сторонам достаточно было скачать образец в Интернете, теперь изменения в законодательстве разделили сделки на два вида. Для одних объектов, как и прежде, соглашение между покупателем и продавцом может быть заключено в простой форме. Для других установлена обязательная нотариальная форма договора.

Образец договора купли-продажи квартиры образец 2019 между физическими лицами

Все зависит от способа оформления права на квартиру. По закону в обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, среди собственников которых несовершеннолетние дети. Также сделки с долями в собственности на квартиру, в том числе и когда квартира, находящаяся в общей долевой собственности всех членов семьи, продается целиком.

«Зачастую стороны относятся к договору как к некой справке, которая позволит им зарегистрировать свои права в Росреестре. На самом деле договор купли-продажи — важный документ, который определяет взаимоотношения этих людей на многие годы вперед, — рассказывает нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края Елена Абрамова.

— Учитывая, что в Гражданском кодексе сейчас закреплен принцип оспоримости сделок, через пять — десять лет после продажи кто-то может попытаться сделку оспорить. Гарантировать, что такого не произойдет, нельзя, право обращаться в суд закреплено в Конституции, но можно правильно составить договор, чтобы минимизировать риски покупателя.

Следует предусмотреть в договоре такие условия, которые, в случае если сделка оспорена, позволят добросовестному покупателю компенсировать все затраты на ее совершение. Вернуть не только сумму, переданную продавцу при покупке квартиры, но и расходы, которые он нес при подготовке к сделке, например на оплату услуг специалистов.

Кроме того, в договоре можно предусмотреть неустойку за нарушение принятых на себя сторонами обязательств».

Каждый договор составляется в индивидуальном порядке, в него включаются дополнительные условия, исходя из обстоятельств сторон. «Все зависит от конкретной ситуации.

Например, продавец меняет паспорт после возникновения у него права на недвижимость, но в момент сделки штампа о заключении брака не было, следовательно, достоверно установить наличие права третьего лица (супруга/бывшего супруга) не представляется возможным.

В этом случае стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за недостоверность заверений недобросовестного продавца об отсутствии у него супруги. Всякий раз, готовя договор купли-продажи, мы беседуем со сторонами сделки, разъясняем им последствия отдельных положений и уже по результатам этой беседы составляем договор», — объясняет Елена Абрамова.

В этих случаях составлением договора купли-продажи занимается нотариус, эта услуга оплачивается в рамках технической работы при подготовке к сделке, ее стоимость — пять тысяч рублей.

Кроме того, участникам сделки нужно заплатить госпошлину за удостоверение договора — полпроцента от суммы договора (но не более 20 тысяч рублей).

В целом затраты сторон на нотариальное удостоверение договора не могут превышать 25 тысяч рублей.

Простая письменная форма договора купли-продажи

В остальных случаях договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме.

Это значит, что для такого договора нет рекомендованных образцов, стороны могут составить соглашение самостоятельно или скачать образец в Интернете, заполнив от руки, и после подписания договор будет иметь законную силу.

Читайте также:  Как получить накопительную пенсию всю сразу работающему пенсионеру

Другой вариант — обратиться за составлением договора к юристу или в агентство недвижимости (каждое агентство предоставляет услугу юридического сопровождения сделки). Стоимость подготовки договора в разных компаниях варьируется от одной до пяти тысяч рублей.

«По содержанию простая письменная форма действительно достаточно проста, — рассказывает юрист компании «ГРАНТА-недвижимость» Татьяна Третьякова. — По сути, в ней может содержаться только следующая информация: паспортные данные покупателя и продавца, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и цена, а также сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользоваться».

Договор купли-продажи квартиры образец 2019 между физическими лицами

Какие дополнительные условия включают в договор?

Кроме обязательных пунктов, без которых договор купли-продажи считается незаключенным, допускается включение в него дополнительных условий. Они необязательны с точки зрения закона, но их обычно включают, чтобы закрепить основные моменты проведения сделки, важные для сторон.

  1. Помимо адреса в договоре рекомендуется указать основные характеристики квартиры: ее площадь, количество комнат, этаж, на котором она расположена, чтобы у покупателя не было сомнений, в отношении какого объекта заключается договор.
  2. Рекомендуется указывать семейное положение продавца и покупателя. Если продавец на момент совершения сделки заявляет, что в браке не состоит, это следует указать, чтобы у покупателя была подстраховка. Поскольку по закону все приобретенное в браке недвижимое имущество является совместной собственностью супругов, то если второй супруг не знает о продаже или не давал согласия на сделку, то сделка может быть оспорена.
  3. В договоре также обычно указывают последствия признания сделки недействительной. Для этого перечисляются соответствующие статьи Гражданского кодекса. По общему правилу в случае расторжения договора продавец обязан возвратить покупателю деньги в полном размере, а покупатель — товар (то есть квартиру). Уточняется, в какие сроки и в какой последовательности это должно произойти.
  4. Оговаривается способ передачи денег и вариант расчета за квартиру. Если для совершения сделки используется ипотечный кредит, на включении этого пункта настаивают банки. Если сумма должна быть перечислена на счет продавца, в договоре указывается номер конкретного счета. Когда при расчете используется банковская ячейка, прописывается, при каких условиях продавец сможет получить к ней доступ.
  5. Договор купли-продажи можно сделать еще более подробным и указать остальные условия предстоящей сделки. Такие как срок снятия с регистрационного учета в квартире зарегистрированных лиц (если на момент совершения сделки в квартире остаются прописанные); срок передачи ключей покупателю; какое имущество входит в стоимость квартиры и должно в ней остаться на момент передачи объекта покупателю.

«Если стороны хотят включить в договор какие-то определенные пункты, закрепить подписями важные для них условия, стороны могут сделать необходимые дополнения, закон это позволяет, — объясняет Татьяна Третьякова.

— Зачастую в договор добавляют информацию о последствиях признания сделки недействительной. Однако, даже если эти пункты в договор не будут включены, это не значит, что покупатель остается незащищенным.

Все эти положения содержатся в Гражданском кодексе, и в случае наступления определенных обстоятельств они будут применяться независимо от содержания договора».

Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания сторонами. Все перечисленное — только общий список условий, которые стороны включают в договор купли-продажи квартиры. Кроме них в конкретной ситуации в договор могут быть добавлены новые пункты в зависимости от обстоятельств сделки, а также от того, кто продает и покупает квартиру.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1647/

Условия договора купли-продажи квартиры, а также правила оформления документа и положения о его заключении

Договор купли-продажи является основным документом, подтверждающим переход права собственности на квартиру и любую другую недвижимость. От его правильного составления зависит успешность и безопасность сделки.

Не все знают, что определенные параметры договора купли-продажи регулирует российский закон. О том, что такое существенные условия, почему они должны быть вписаны и что грозит участникам сделки, нарушившим данное положение мы и поговорим в материале.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Что должен содержать документ?

Россияне знают, что общепринятой формы договора купли-продажи не существует, при его составлении приходится руководствоваться здравым смыслом и юридической практикой. Не лишено логики и утверждение, что в договор стоит вписывать все, что можно зафиксировать на бумаге.

Покупка недвижимости, несмотря на все усилия по проверке юридической чистоты, остается потенциально опасной сделкой, поэтому каждой стороне хочется уберечь себя от неприятностей. Грамотно составленным считается договор купли-продажи, в котором присутствует исчерпывающая информация по нижеуказанным элементам сделки.

  1. Сведения о всех сторонах, договаривающихся о продаже.
  2. Характеристика предмета договора.
  3. Цена сделки.
  4. Перечень лиц, сохраняющих право пользования.
  5. Дата и место заключения сделки.
  6. Реквизиты правоустанавливающих документов.
  7. Порядок расчета сторон.

Основные положения о заключении

О том, как должна заключаться сделка по реализации квартиры сказано и в статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  1. В положении первом указано, что только договор, в котором стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям, считается заключенным.

    На практике это означает невозможность заключения договора в условиях, например, неразрешенных противоречий относительно цены недвижимости. В договоре не получится прописать, что стороны планируют определиться с ценой в течение месяца – впрочем, заключение таких договоров не только невозможно, но и крайне рискованно.

  2. Второе положение статьи 432 ГК РФ посвящено форме заключения сделки – сказано, что ДКП заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.

    Если расшифровать юридические термины, получится, что речь идет о направлении договора одной стороной другому участнику сделки, при этом его заключение происходит по факту получения согласия покупателя.

    Справка. Данная норма не всегда выполняется – как правило, стороны вместе работают над договором и подписывают одну бумагу (или оба образца для каждого). Пересылка отдельных документов не осуществляется.

Не нарушает ли это закон? Юристы утверждают, что не нарушает. Оферта и акцепт обладают силой до момента заключения основного договора и, по сути, используются для согласования всех условий ДКП. Пришло время поговорить о третьем положении статьи 432.

Оно касается невозможности ходатайства о признании незаключенным договора стороной, ранее принявшей полное или частичное его исполнение. Таким образом закон защищает принцип добросовестности. Подписав договоренность, стороны должны ее выполнять в соответствии с положениями документа.

Существенные условия

Существенными в Гражданском кодексе называются обязательные условия сделки для признания ее действительной.

Стороны должны указать, в отношении чего подписывается договоренность, определить ее стоимостью, порядок перехода от одного собственника к другому.

Если хотя бы одно существенное условие будет упущено, договор признается незаключенным. Какие же эти условия и почему так важно указать их в ДКП – читайте прямо сейчас!

Предмет недвижимости

Статья 554 Гражданского кодекса относит к обязательным условиям определения предмета недвижимости, реализуемого на рынке. При этом, недостаточно указать лишь то, что продается двухкомнатная квартира в Москве. Договор должен содержать все характеристики, позволяющие безошибочно определить, какую именно квартиру продает хозяин.

В этом случае закон также защищает права покупателя, чтобы избежать возможных рисков и мошеннических действий со стороны продавца квартиры.

Рекомендация. Мы, со своей стороны, советуем охарактеризовать квартиру максимально точно, описать ее состояние, наличие или отсутствие мебели и, конечно, не забыть указать точный адрес многоквартирного дома.

Цена контракта

Договор купли-продажи должен предусматривать цену имущества, обязательное условие договора прописано в статье 555 ГК РФ. Закон не запрещает сторонам указывать цены как в формате за один квадратный метр, так и полностью за всю квартиру. В первом случае обязательно стоит указать не только цену одного квадратного метра, но и площадь квартиры.

Порядок расчетов

Порядок расчета считается одним из наиболее важных положений договора. На рынке недвижимости в наши дни используются четыре основных способа и перед составлением ДКП желательно ознакомиться с преимуществами и недостатками каждого из них.

Аккредитивная форма

Важно! Аккредитивы бывают безотзывными (на них обычно и настаивают продавцы) и отзывными. Первый вариант требует согласования с получателем аккредитива и считается более безопасным для сторон сделки.

Использование банковской ячейки

Для реализации данного метода расчетов покупатель, продавец и финансовая организация заключают договор об аренде ячейки. Покупатель кладет туда деньги в присутствии продавца.

Оговариваются особенности аренды, например то, что открыть ее может только продавец с предъявлением выписки из реестра прав о том, что право собственности перешло к покупателю. На случай несостоявшейся сделки предусмотрены сроки закрытия доступа к ячейке продавца. Использование ячейки не освобождает от надобности составить расписку о получении средств.

Наличная форма

Распространенный, но менее безопасный способ проведения расчета. К наличному расчету относятся и операции по зачислению банком средств на счет продавца по поручению покупателя. Чаще всего деньги перечисляются после подписания договора, но до момента регистрации права собственности в Росреестре.

Риск состоит в том, что договор могут признать недействительным, покупатель рискует остаться и без денежных средств, и без недвижимости. Если же стороны пришли к соглашению, что деньги будут переданы после регистрации права собственности – рискует продавец, покупатель может по какой-то причине не уплатить оговоренную сумму. Доказывать свою точку зрения придется в суде.

С использованием банковского счета эскроу

Еще один способ с привлечением банка, открывается специализированный счет, а сумма на нем блокируется до момента выполнения указанных в договоре обязательств. Покупатель распоряжаться средствами на счету эскроу не может, они являются целевым траншем.

Рекомендация. Какой бы способ вы не выбрали, обязательно охарактеризуйте его в договоре. От этого зависит безопасность сделки и снижение рисков как для продавца, так и для покупателя.

Передача недвижимости

Помимо договора купли-продажи законодательство предусматривает еще один документ – передаточный акт. Обязательства продавца по передаче имущества считаются исполненными после подписания данной бумаги о передачи. Если же одна из сторон откажется подписывать акт, такое действие будет расцениваться как отказ от передачи или принятия квартиры.

Новый владелец недвижимости должен знать, что согласно положению 3 статьи 556 ГК РФ принятие недвижимости, которая не соответствует условиям договора не освобождает продавца от ответственности за неполное исполнение договора.

Статья 557 ГК РФ предусматривает право покупателя потребовать у продавца денежную компенсацию, добровольное устранение недостатков или возмещение расходов на самостоятельное устранение недостатка в покупаемой квартире.

Перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем

Договор не будет считаться заключенным, если в нем не указаны лица, которые по закону сохранили право пользования недвижимостью, проданной другому владельцу. Данная норма содержится в статье 558 Гражданского кодекса РФ. В ней же находим положение о регистрации нового права собственности – только после этого сделка будет считаться заключенной.

Договор купли-продажи – основной документ, составить его правильно в интересах всех сторон сделки с недвижимостью. Советуем обращаться к Гражданскому кодексу, чтобы не допустить ошибок, которые могут привести к отказу в регистрации нового права собственности.

Будьте внимательны, включайте в договор полную характеристику квартиры, сумму сделки, способ передачи денежных средств. И не забывайте подписывать передаточный акт, завершающий процесс покупки квартиры.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/usloviya.html

Ссылка на основную публикацию